Tomme bygninger kan bli nye boliger

Regjeringen har som mål å sette i gang byggingen av 130 000 nye boliger innen 2030. Denne utfordringen kan ikke løses med nybygging alene. Å bygge om og ta i bruk eksisterende bygninger til boliger vil være et viktig bidrag inn i boligproduksjonen framover. 

Norge har vel 4,3 millioner bygninger. De fleste er i bruk. Men rundt om i byer og distrikter står det også en rekke tomme bygninger som har mistet den funksjonen de opprinnelig hadde. Endringer i arbeidsliv, næringsliv, offentlige tjenester og bosettingsmønstre har gjort disse formålsbyggene overflødige. Andre brukes bare sporadisk, eller har betydelige arealer som står ubrukt store deler av tiden. Mange av bygningene ligger i etablerte nærmiljøer der infrastruktur allerede finnes. 

Funksjonstømte bygninger en ressurs som bør være med i vurderingen når fremtidens boliger skal bygges. 

Hvorfor bygge om framfor å rive? 

Bygninger, anlegg og boliger utgjør nær tre fjerdedeler av den samlede realkapitalen i Norge. Å ta vare på og videreutvikle denne kapitalen er både god samfunnsøkonomi og god ressursforvaltning. 

I en sirkulær økonomi er det viktig å utnytte byggematerialer og bygde strukturer så lenge som mulig. Å ta være på eksisterende bygninger gjennom transformasjon og ombygging, bidrar til å redusere klimafotavtrykket fra bygging og behovet for nye naturinngrep. 

Tomme bygninger har kvaliteter som kan gjøre dem godt egnet som boliger. Tilpasningsdyktige bygninger med store volumer, robuste bærestrukturer og åpne planløsninger gir fleksibilitet til å lage boenheter i ulike størrelser og til ulike målgrupper. Eldre bygninger kan ofte ha høyere materialkvalitet enn det som finnes i nyere bygninger, og solide konstruksjoner kan ha lang gjenværende levetid. 

Eksisterende bygninger er bygningsarven vår og en del historien der vi bor. Når bygningene tas vare på, bygges om og tilpasses ny bruk, bidrar det til å videreføre stedets identitet. Det gir tilhørighet og trivsel. Slik kan transformerte bygninger være en ressurs: for boliger, for klimaet og for stedets identitet. 

Regelverket gir handlingsrom 

Plan- og bygningsloven § 31-4 gjør det enklere å ta i bruk eksisterende bygninger på nye måter. Kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra byggtekniske krav når tiltaket er forsvarlig ut fra hensyn til sikkerhet, helse og miljø, og ombyggingen samlet sett gir en forbedring av byggverket. 

Det betyr at krav som er utformet for nybygg, ikke trenger å bli en unødvendig barriere når en eksisterende bygning skal bli nye boliger. Kommuner, byggeiere og utviklere har gjennom denne bestemmelsen rom til å finne gode løsninger som passer bygningen, og kan samtidig ta vare på konstruksjoner, materialer og stedlige kvaliteter. Slik kan § 31-4 bidra til flere boliger, bedre utnyttelse av bygningsmassen og lavere klimafotavtrykk fra bygging. 

Du kan lese mer om plan- og bygningslovens § 31-4 i denne artikkelen.

Gode eksempler på transformasjon til bolig 

Disse eksemplene viser transformasjonsprosjekter som har bidratt til nytt liv i gamle bygg og til flere gode, nye boliger. De beste løsningene finner vi ved å lære av hverandre. 

Grande Panorama, Drøbak 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan et tidligere sykehjem kan bygges om til boliger med høy arkitektonisk kvalitet, samtidig som store deler av den eksisterende bygningen og stedlige kvaliteter tas vare på. Grande Panorama var vinner av Statens arkitekturpris 2026. 

Les mer om prosjektet

• Grande Panorama var vinner av Statens arkitekturpris i 2026
• Borhaven Arkitekter

Høyegården, Bergen

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan eldre industribebyggelse kan utvikles til boliger i dialog med vernemyndigheter. Høyegården viser at tilpasset ombruk av variert og verneverdig bygningsmasse både er mulig, og kan skape mangfoldige bomiljøer med høy brukskvalitet. Høyegården var nominert til Statens arkitekturpris 2026. 

Les mer om prosjektet

• En til En Arkitekter
• Høyegården

Haakon Tveters vei 88, Oslo 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan et utdatert hverdagsbygg, et postbygg kan transformeres til boliger, barnehage og helsefunksjoner og med stor vekt på ombruk, materialressurser og bevisst bruk av handlingsrommet i regelverket. 

Les mer om prosjektet

• LPO arkitekter
• OBOS Eiendom
• Doga

Platousgate, Oslo 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan et kontorbygg i tett by kan bygges om til studentboliger, og hvordan eksisterende bygningsmasse kan bidra til flere boliger der behovet og kollektivtilbudet allerede finnes.  

Det tidligere kontorbygget fra 1965 er transformert med utgangspunkt i det som allerede var bygget. Ved å gjenbruke byggets bæresystem, fasader og trappeløp er det oppnådd et svært lavt klimagassavtrykk på 120 kg CO₂e/BTA – ca 65 % lavere enn foreslåtte fremtidige krav til boligblokker. Prosjektet viser dermed hvordan ombruk og høye miljøambisjoner kan kombineres med gode boliger og bokvalitet. 

En effektiv byggesaksprosess, med nødvendige dispensasjoner, gjorde det mulig å gjennomføre prosjektet uten en tidkrevende omregulering. Samtidig er uteområdene oppgradert, og den tidligere asfalterte bakgården er transformert til et attraktivt, blågrønt uterom som blant annet er tilrettelagt for lokal overvannshåndtering. Prosjektet bidrar også til et mer levende bymiljø. Fellesarealer og utadrettet virksomhet aktiverer bygulvet, mens en ny gangakse gjør området mer tilgjengelig og knytter det tettere til nærmiljøet. 

Les mer om prosjektet

• Anker Studentbolig
• Dyrø og Moen Arkitekter

Kampengata 16-18, Oslo 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan eldre industribygg sammen med et nytt boligbygg i bakgården kan inngå i et fortettingsprosjekt der vern, nye boliger og ny bebyggelse kombineres i en tett bysituasjon. Kampengata 16-18 var finalist til Statens arkitekturpris 2026. 

Les mer om prosjektet

• Doga
• Enerhaugen Arkitektkontor

Nedre Sem låve, Asker 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan en eldre landbruksbygning kan få ny offentlig og sosial funksjon, samtidig som kulturhistoriske verdier og eksisterende bygningsressurser tas i bruk. Den opprinnelige låvebygningen ble demontert. Det nye bygget er reist med mest mulig gjenbruk av de gamle materialene. Prosjektet viser arkitektur av høy kvalitet med løsninger som oppfyller både funksjonskrav, vernekrav og miljøkrav. Nedre Sem låve er et levende bevis på at historisk bevaring og bærekraftig innovasjon kan gå hånd i hånd. Nedre Sem låve var finalist til Statens arkitekturpris 2026. 

Les mer om prosjektet

• Doga
• Husbanken
• Riksantikvaren
• Holar Ola Roald

Gausetangen, Holmestrand 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan et tidligere skolebygg kan transformeres til boliger, samtidig som opprinnelige fasadekvaliteter bevares og bygningen får ny bruk i et etablert lokalmiljø. Bygget med uteareal, tilfredsstilte ikke lenger krav til gode skolebygg, men bygget hadde mange kvaliteter som ga god bokvalitet: God beliggenhet, ekstra takhøyde, utsikt og gode solforhold, mulighet for både private balkonger og felles arealer både på bakkeplan og takterrasse. 

Les mer om prosjektet

• MAP Arkitekter

Norrøna, Bodø 

Hvorfor er dette et godt eksempel? 

Prosjektet viser hvordan et tidligere hotell med kulturhistoriske verdier kan transformeres til boliger og næring, samtidig som fasader og bygningshistorie tas vare på i et sentralt bymiljø. 

Les mer om prosjektet

• Per Knudsen Arkitektkontor
• Riksantikvaren