Søknadsplikt for oppdeling av bolig til flere boenheter

Byggesaksforskriften § 2-2 om oppdeling av boenhet slår fast at det oppstår søknadspliktig oppdeling av boenhet i en eksisterende bolig, når disse tre vilkårene er oppfylt:

• enhetene har alle hovedfunksjoner for bolig (stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett),
• enhetene har egen inngang, og
• enhetene er fysisk atskilt fra øvrige enheter.

Kravene skal vurderes ut fra fysiske bygningsmessige egenskaper. Alle tre vilkårene må være oppfylt.

Når er en boenhet fysisk adskilt?

Den nye delen vil være fysisk adskilt hvis det ikke er gjennomgang mellom den nye delen og resten av den opprinnelige boenheten. Den nye delen regnes også som fysisk adskilt dersom man må gå gjennom fellesarealer som svalgang, terrasse eller balkong.

Delene er ikke fysisk adskilt hvis det er intern forbindelse mellom den nye delen og den opprinnelige boenheten. For eksempel vil en hovedetasje og en sokkel være én boenhet hvis det går en intern trapp mellom dem. Dette gjelder selv om trappen er stengt med låst dør, og både hovedetasjen og sokkelen hver for seg har alle hovedfunksjoner.

Vurdering av "alle hovedfunksjoner"

Med alle hovedfunksjoner menes om det er mulig å sove, stelle seg, lage mat og oppholde seg.

Vurderingen må gjøres ut fra hva som er mulig, ikke hva som er vanlig boligstandard. Et rom med toalett og vask, og et oppholdsrom med plass til seng, kan derfor i prinsippet oppfylle alle hovedfunksjoner.

Oppdeling av boenheter i nybygg

Det er ulike regler for hvordan antall boenheter vurderes for eksisterende bygg og i nybygg. Mens oppdeling av boenheter i eksisterende bolig er regulert i SAK10 § 2-2, må antall boenheter i nybygg vurderes konkret i hver enkelt sak.

Vurderingen må gjøres med grunnlag i planmessige og bygningsmessige forhold. Vilkårene i SAK10 § 2-2 kan være relevante, men er ikke avgjørende for vurderingen.

Når kommunen skal vurdere antall boenheter i nybygg, må en vurdere om enhetene blir brukt helt uavhengig av hverandre, slik at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd og så videre, er oppfylt.

Dersom enhetene kan sees på som to husholdninger, vil de – i plan- og bygningsrettslig forstand – normalt bli sett på som to selvstendige enheter. Et eksempel kan være en tomannsbolig med enheter som har omtrent lik størrelse, og som blir brukt av to familier eller husstander.

Hvis kommunen mener tiltaket inneholder flere boenheter enn det som fremgår av søknaden, må kommunen kunne vise at bruk og belastning av eiendommen er mer omfattende eller av en annen art enn det antallet boenheter som blir søkt om skulle tilsi.

Areal for utleie må være godkjent som boligareal

Utleie av del av bolig er ikke i seg selv et søknadspliktig tiltak, men arealet som skal leies ut kan ikke tas i bruk til noe annet enn det rommet er godkjent som. Hvis et rom skal brukes til noe annet en det rommet er godkjent for, vil det utløse krav om søknadspliktig bruksendring. Det er bare areal som lovlig kan brukes til boligareal som kan leies ut.

Det er for eksempel søknadspliktig å endre et rom som er tilleggsdel (for eksempel bod) til hoveddel (for eksempel soverom).

Godkjent bruk fremgår vanligvis av sist godkjente plantegninger hos kommunen.

Du kan også finne mer informasjon om oppdeling av boenheter i veiledningen til § 2-2 i SAK10