Dette kapitlet handler om etasjetall, høyder og avstander.
§ 6-1. Etasjeantall
Etasjeantallet i en bygning er summen av måleverdige plan som ligger over hverandre og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel. Følgende plan medregnes likevel ikke i etasjeantallet:
a) kjellere som bare inneholder tilleggsdel og som har himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen
Mindre loft (som har bruksareal mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal) regnes ikke med i etasjeantallet, med mindre de inneholder hoveddel (f.eks. soverom).
Bruk av begrepene hoveddel, tilleggsdel og bruksareal gjelder for alle deler av forskriften der begrepet etasje eller etasjeantall benyttes.
Alle måleverdige plan som inneholder hoveddel, skal medregnes i etasjeantallet. Det spiller ingen rolle om hoveddel bare utgjør en del av etasjen, om den er over eller under terrengnivået rundt bygningen eller på loft. Det medfører blant annet at det er tellende etasjer i underjordiske bygninger (f.eks. T-banestasjoner). Det er også tellende etasje(r) under terreng i en tradisjonell bygning, dersom det under terrenget er ett eller flere rom som utgjør hoveddel i en bygning.
§ 6-1 figur 1: Beregning av etasjeantall. Bygningen i dette eksempelet består av kjeller helt under terreng, kjeller delvis under terreng, etasje over terreng, mesanin og loft.
Oppdeling av bygninger og bruksdeler etter hoveddel og tilleggsdel
For å fastsette etasjetallet i en bygning deles bygninger og bruksenheter opp i hoveddel(er) og tilleggsdel(er).
Hva som inngår i hoveddel og tilleggsdel, er avhengig av om bygningen og bruksenheter benyttes til bolig, til næring eller for publikum.
Merk at listene nedenfor ikke er uttømmende.
Boligbygg
I hoveddel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:
(1) Gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget eller parapetet. Gesimshøyden måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
(2) Mønehøyden er høyden til skjæringen mellom to skrå takflater. Mønehøyden måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
Dersom ikke annet er fastsatt i planbestemmelse, skal gesims- og mønehøyde måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gjennomsnittlig terrengnivå beregnes etter at eventuelle terrengarbeider er utført.
Fastsetting av møne- og gesimshøyde for mindre bygninger
Hovedregelen er at gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking, altså oppå takflaten. Mønehøyden er normalt høyden mellom to skrå flater.
§ 6-2 figur 1: Eksempel på møne- og gesimshøyde på hus med saltak og hus med takopplett. Der taket har en bygningsdel som stikker mer enn 0,3 meter opp over takflaten, regnes gesimshøyden til toppen av ark eller takopplett. (Klikk for større bilde.)
Der takflaten ikke har en tradisjonell saltaksform, valmtak eller lignende, regnes mønehøyden til takets høyeste punkt. Dette gjelder for eksempel buetak, foldetak, sagtak.
Takoppbygg, for eksempel ark, kobbhus og takopplett, skal legges til grunn ved beregning av gesimshøyde.
Takoppbygg av mer teknisk karakter skal også legges til grunn ved beregning av gesimshøyde. Dette kan være:
ventilasjonsoppbygg
sammenbygging av ventilasjonskanaler
heisbygg
trappebygg
Altan i skrå flate, for eksempel en altan som er plassert i takflaten, påvirker ikke gesimsfastsettelsen.
§ 6-2 figur 2: Møne og gesims på ulike takformer. a) saltak; b) pulttak; c) tak med altan i skrå flate; d) tak med ark; e) flatt tak med takoppbygg eller inntrukket toppetasje; f) saltak med tverrfløy. (Klikk for større bilde.)
Fastsetting av møne- og gesimshøyde for takterrasser
Der parapetet går opp over takflaten og er en del av bygningskonstruksjonen/fasadelivet, regnes gesimshøyden til toppen av parapetet. Åpent transparent (spiler, glass e.l.) rekkverk får ingen konsekvens for fastsettelsen av gesimshøyden. Dette forutsetter imidlertid at rekkverket ikke monteres i flukt med fasadelivet eller ligger på utsiden av fasadelivet. Det vil si at rekkverket må være tilbaketrukket på gesimsens takside. Se figur 3.
§ 6-2 figur 3: Takterrasser med rekkverk av parapet eller transparent rekkverk. (Klikk for større bilde.)
Beregning av planert terrengs gjennomsnittsnivå
For bygninger på tomter med lite eller jevnt fall, vil det normalt være tilstrekkelig å fastsette kotehøyden på planert terreng i hvert hjørne av bygningen og beregne gjennomsnittet.
Eksempel på beregning av gjennomsnittlig kotehøyde:
Gjennomsnittlig kotehøyde = (kote A + kote B + kote C + kote D) / 4
(Du summerer kotehøydene i hvert hushjørne og deler på fire. Kotehøydene finner du i detaljerte kart hos kommunen.)
§ 6-2 figur 4: Beregning av gjennomsnittsnivået for ferdig planert terreng. (Klikk for større bilde.)
(3) Høyde som beskrevet i plan- og bygningsloven § 29-4 annet ledd, er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot tilliggende nabogrense.
Bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense, pbl. § 29-4
Formålet bak plan- og bygningsloven § 29-4 er blant annet brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabo- bebyggelse. Bestemmelsen skal også ivareta hensynet til terrenget og tilpassing til omgivelsene.
Kommunen skal godkjenne bygningens plassering og høyde. Høyder må angis som kotehøyder eller målte høyder. Bruk av etasjeantall for fastsetting av høyder er ikke tillatt.
Høyden mot den aktuelle nabogrensen er gjennomsnittlig gesimshøyde målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå langs fasaden, se figur 5. Avstand til nabogrense er halvparten av gjennomsnittlig gesimshøyde, og ikke under 4 meter.
§ 6-2 figur 5: Måling av gjennomsnittlig gesimshøyde som beskrevet i plan- og bygningsloven § 29-4. (Klikk for større bilde.)
Utregning av gjennomsnittlig gesimshøyde
H = gesimshøyde
Hgj = gjennomsnittlig gesimshøyde
§ 6-2 figur 6: Formelen viser utregning av gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden som vender mot nabogrense.
Utregning av minste avstand til nabogrense
Lmin = minste lengde fra bygning til nabogrense
Hgj = gjennomsnittlig gesimshøyde
§ 6-2 figur 7: Formelen viser utregning av minste avstand til nabogrense.
(4) Kommunen kan i planbestemmelsene fastsette at høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng, eksisterende terreng, gatenivå eller en nærmere fastsatt kotehøyde. For en bygning som går gjennom et kvartal, bestemmer kommunen hvilke høyder som skal brukes for de ulike deler av bygningen. Det samme gjelder for hjørnebygninger og for byggverk med meget stort areal eller uvanlig form.
Det vanlige i planbestemmelser er å fastsette regler for høyder etter om terrenget rundt bygningen er flatt, skrånende eller sterkt skrånende.
På flate tomter og tomter med lite eller middels fall bør høyden fastsettes i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen
På skrånende tomter bør høyden bestemmes i forhold til eksisterende eller planert terreng.
På sterkt skrånende tomter bør høyden fastsettes i forhold til planert terreng rundt bygningen, og ikke gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde måles fra gesimspunktet eller mønepunktet langs fasaden loddrett ned til underliggende planert terreng.
Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. Dersom byggverket har utstikkende bygningsdeler økes avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet.
Denne bestemmelsen gjelder for beregning av regler om avstand. Regler om avstand følger av plan- og bygningsloven § 29-4 som sier at avstand fra bygning til nabogrense skal tilsvare bygningens halve høyde, men ikke mindre enn 4 meter dersom ikke annet følger av kommunens arealplaner. Tilsvarende setter TEK17 § 11-6 krav om avstand mellom bygninger som ikke er skilt med brannvegg. TEK17 § 6-3 er også aktuell når det er fastsatt krav til avstand i kommunens arealplaner.
Avstanden skal måles horisontalt fra fasadeliv, det vil si fra ytterflaten av ytterveggen som vender mot naboen.
Legg merke til følgende:
Der det er tilbygg, påbygg eller lignende, skal avstanden til nabogrensen måles fra tilbyggets eller påbyggets fasadeliv.
Utspring mindre enn 1,0 meter tas ikke med i målingen mellom fasadeliv og nabogrense.
Har utspringet større dybde enn 1,0 meter, skal avstanden økes tilsvarende det utspringet overskrider 1,0 meter. Se regneeksemplet nedenfor:
Målereglene gjelder ikke for byggegrense mot offentlig vei. Ingen deler av bygningen kan krage ut over byggegrense mot offentlig vei eller gate.
§ 6-3 figur 1: Beregning av avstand til nabogrense for bygning med utspring/utkraging mindre enn 1,0 meter. (Klikk for større bilde.)
Regneeksempel for utspring/utkraging større enn 1,0 meter:
Avstand fra fasadeliv til nabogrense = L + (l -1)
L = avstand fra bygning til nabogrense l = lengde på utspring/utkraging
Merk: Regneeksempelet skal ikke brukes dersom lengden på utspring/utkraging er mindre enn 1,0 meter.
Mindre tiltak etter plan- og bygningsloven § 29-4 tredje ledd bokstav b er bygninger som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m2 og andre mindre tiltak som ikke kan måles etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Forskriftsteksten innebærer at mindre byggverk som beskrevet i pbl. § 29-4 tredje ledd bokstav b, er byggverk hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 kvadratmeter. Mindre tiltak som ikke kan måles etter NS 3940, kan heller ikke ha samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 kvadratmeter.
En frittliggende bygning etter plan- og bygningsloven § 29-4 tredje ledd bokstav b skal plasseres minst 1,0 m fra andre bygninger på eiendommen. Avstanden måles fra bygningens fasadeliv.
Dersom en bygning er frittliggende, kan kommunen godkjenne at denne plasseres nærmere nabogrensen enn lovens hovedregel som er 4,0 meter. Dette følger av plan og bygningsloven § 29-4. Bestemmelsen definerer når en bygning anses frittliggende etter § 29-4 tredje ledd bokstav b.
Avstanden på 1,0 meter skal måles mellom bygningenes fasadeliv.
