
Kapittel 19 er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven, pbl. § 31-4. Lovbestemmelsen sier at departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. Etter lovbestemmelsens andre ledd kan det gis forskrift om pålegg som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet eller bevaringsverdi.
Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger. Begrepet ”byggverk” brukes i plan- og bygningsloven som et samlebegrep for bygninger, konstruksjoner og anlegg. Pålegg om utbedring etter dette kapitlet skal ikke gjelde konstruksjoner og anlegg, og det er derfor brukt begrepet ”bygning”. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19.
Forskriftsbestemmelsene gjelder bygningers eksteriør. Dette kan også omfatte fundament, bærende konstruksjoner og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen, jf. § 19-2 tredje ledd.
Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg er et rettsanvendelsesskjønn som innebærer at det kan overprøves fullt ut av domstolene og i klageomgangen, jf. forvaltningsloven (fvl) § 34. Kommunens vurdering av om pålegg skal gis når grunnlaget foreligger, formulert som ”kommunen kan”, er likevel et fritt skjønn. Dette gjelder § 19-5 første, andre og fjerde ledd. I tillegg er det en kan-bestemmelse i § 19-2 første ledd (kan kreve dokumentasjon), og i § 19-6 (kan gi pålegg om umiddelbare sikringstiltak).
En del begreper som brukes i dette kapittelet finnes også i annet regelverk, jf. særlig kulturminneloven. Begrepene er i kapittel 19 gitt selvstendig betydning, og tolkningen av tilsvarende begreper i kulturminneloven kan derfor ikke umiddelbart legges til grunn ved tolkning etter kapittel 19.
Kapittel 19 angir et virkeområde, definert i § 19-3 hva som er bevaringsverdige bygninger, og avgrensningen i §§ 19-1 og 19-5 om at det skal foreligge høy bevaringsverdi før pålegg kan gis. I tillegg angis krav til prosess og dokumentasjon i §§ 19-2 og 19-4. Prosessen kan starte på forskjellige måter, men gangen i prosessen vil i hovedsak være:
- Kommunen kan kreve dokumentasjon (med rimelig frist) og føre tilsyn der det kan være aktuelt med pålegg.
- Kommunen skal tilby forhåndskonferanse.
- Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring.
- Før pålegg gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel med 3 uker til å uttale seg.
- Når pålegg gis, skal det gis rimelig frist til oppfyllelse. Fristen skal kunne forlenges.
- Kommunen kan gi pålegg om umiddelbar sikring hvis det er fare for brann, hærverk eller lignende. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.
Kommunen bør også vurdere den reguleringsmessige situasjonen med sikte på eventuell regulering til bevaring. Reguleringsplanen kan gi hjemmel for ekspropriasjon for å sikre bevaringsverdiene.
Kommunen må også gjøre en egen vurdering av om pålegg kan gis:
- Den må først fastslå at det er en bevaringsverdig bygning.
- Den må deretter fastslå at bevaringsverdien er høy.
- Det må foreligge klart forfall.
- Det må eventuelt vurderes behov for pålegg om umiddelbar sikring.
- Den må vurdere kostnadene ved utbedring, eiendommens inntjeningsmuligheter, den ansvarliges situasjon – både økonomisk og på annen måte.
- Omfanget av utbedringen begrenser seg til det som er nødvendig for å ivareta bevaringsverdien.
Oppsummering av saksgang
Oppsummert blir saksgangen dermed at kommunen skal tilby og eier kan kreve forhåndskonferanse, eventuelt etter et tilsyn. Kommunen stiller deretter krav om at eier må dokumentere bygningens tekniske tilstand, og at eier eventuelt angir alternativ bruk som kommunen kan akseptere for at eier skal sette i gang utbedring. Eier skal ha rimelig frist til denne dokumentasjonen. Deretter gis det varsel om pålegg med minst 3 uker for uttalelse. Det kan deretter gis pålegg om utbedring med rimelig frist. Denne fristen bør kunne forlenges der det for eksempel søkes om økonomiske tilskudd, omregulering, eller det er behov for utredninger om alternativ bruk. Det presiseres at eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.
Pålegg kan påklages av den ansvarlige og andre med rettslig klageinteresse og følger for øvrig vanlige regler for pålegg etter plan- og bygningsloven. I rettslig klageinteresse ligger at også andre som blir direkte berørt av pålegget, skal kunne klage. Dette vil også kunne omfatte interesseorganisasjoner. Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg, vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene.
Kommunen kan fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegg om utbedring i henhold til fastsatt frist, jf. plan- og bygningsloven § 32-5. Den kan også gjennomføre pålagt utbedring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven § 32-7. Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter lovens kapittel 13, for deretter for eksempel å regulere til bevaring og eventuelt ekspropriere. Etter plan- og bygningsloven § 31-8 kan kommunen også vedta utbedringsprogram. Disse mulighetene fremgår generelt av plan- og bygningsloven og er derfor ikke uttrykkelig nevnt i forskriftsteksten.
Overordnet bygningsmyndighet har samme adgang til å gi pålegg, kreve dokumentasjon og føre tilsyn som kommunen har. Dette vil først og fremst være aktuelt der kommunen ikke selv følger opp aktuelle saker, og innebærer at også fylkesmannen eller departementet kan gripe inn på selvstendig grunnlag. Dette vil også kunne få betydning for kommunale bygninger der kommunen selv er ansvarlig for forfall eller fare for forfall. Adgangen for overordnet myndighet til å gripe inn forutsettes likevel bare brukt unntaksvis. Normalt bør overordnet myndighet heller henstille til kommunen å benytte de hjemler som foreligger.
§ 19-1. Formål
Bygninger med høy bevaringsverdi skal ikke gå tapt på grunn av unnlatt sikring eller istandsetting. De verdier slike bygninger representerer skal ivaretas innenfor en økonomisk forsvarlig ramme.
Endringshistorikk § 19-1
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft 1. januar 2013
§ 19-2. Pålegg om dokumentasjon, forhåndskonferanse, tilsyn
Der det er påviselig at tilstanden til en bevaringsverdig bygning er slik at det kan være aktuelt med pålegg etter denne forskrift, kan kommunen kreve de opplysninger av bygningens eier som er nødvendig for å vurdere grunnlaget for pålegg, og hva pålegget skal gå ut på.
Kommunen skal tilby forhåndskonferanse. Plan- og bygningsloven § 21-1 og forskriften § 6-1 om forhåndskonferanse gis tilsvarende anvendelse.
Dokumentasjonen skal vise bygningens tilstand og angi hvilke tiltak som kan iverksettes for å bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdiene. Eier eller den ansvarlige skal gis anledning til å fremme alternative forslag til bruk og utbedring, eventuelt riving, og skal fremlegge fremdriftsplan for gjennomføringen. Tiltakene kan omfatte bygningens eksteriør, samt fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen.
Ved utferdigelse av pålegg om dokumentasjon skal det settes rimelig frist for utarbeidelse av dokumentasjonen.
Endringshistorikk § 19-2
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft fra 1. januar 2013.
§ 19-3. Bevaringsverdige bygninger
Følgende bygninger som etter plan- og bygningsloven er gitt bevaringsstatus, er å anse som bevaringsverdig etter denne forskrift:
a) bygninger i område regulert til spesialområde for bevaring etter plan- og bygningsloven (1985) § 25 første ledd nr. 6,
bygninger som etter plan- og bygningsloven § 11-8 annet ledd bokstav c eller § 12-6, ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø,
c) bygninger etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 7 eller § 12-7 nr. 6 som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan, og som sikrer verneverdiene, og
d) bygninger etter plan- og bygningsloven § 12-5 annet ledd nr. 5 som innenfor landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR) er vist med underformål vern av kulturmiljø eller kulturminne.
Ved vurderingen av om andre bygninger enn de som omfattes av første ledd er bevaringsverdige etter denne forskrift skal det legges vekt på bygningens
a) representativitet
b) autentisitet
c) arkitektoniske verdi
d) identitetsverdi
e) sammenheng med kultur- eller naturmiljø.
Endringshistorikk § 19-3
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft 1. januar 2013
§ 19-4. Varsel om pålegg om sikring eller utbedring
Før pålegg etter § 19-5 gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel på minst 3 uker til å uttale seg. I varselet skal det fremgå hvilke forhold pålegget vil inneholde og hvordan pålegget skal etterkommes.
Endringshistorikk § 19-4
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft 1. januar 2013.
§ 19-5. Pålegg om utbedring
Kommunen kan rette pålegg om utbedring mot eier eller den ansvarlige når forfall eller skader vil føre til at bygning med høy bevaringsverdi eller deler av den forfaller dersom det ikke skjer nødvendig utbedring.
Pålegget kan omfatte nødvendig utbedring for å bringe hele eller deler av bygningen til en tilstand som ivaretar den høye bevaringsverdien, herunder istandsetting av fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold som er nødvendige for at bygningen ikke skal gå tapt.
Kostnadene ved gjennomføring av pålegget skal ikke være vesentlig høyere enn det forsvarlige vedlikehold ellers ville ha kostet, og skal stå i rimelig forhold til den bevaringsverdi som kan gå tapt. Pålegg kan ikke gis når fremtidige bruksmuligheter, eiendommens økonomiske bæreevne eller den ansvarliges situasjon etter en samlet vurdering taler mot det.
Er mer omfattende utbedring planlagt i nær fremtid, kan midlertidige tiltak være tilstrekkelig. Det kan settes vilkår for å tillate midlertidige tiltak. Hvor konsekvensene av et pålegg om utbedring uansett vil virke urimelig tyngende, kan kommunen gi pålegg om sikring av bygningen, for å stanse påbegynt forfall.
Ved utferdigelse av pålegg skal det settes rimelig frist for oppfyllelse. Kommunen kan forlenge fristen i påvente av økonomiske tilskudd, utredninger om alternativ bruk, omregulering mv. Eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.
Endringshistorikk § 19-5
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft 1. januar 2013.
§ 19-6. Pålegg om sikring
Hvis det er fare for at bygning som nevnt i § 19-1 kan bli skadet ved brann, hærverk eller lignende, eller forfallet av slike eller andre grunner er kommet så langt at bygningen ikke kan reddes dersom det ikke gripes inn umiddelbart, kan kommunen gi eier eller den ansvarlige pålegg om umiddelbare sikringstiltak for å avverge skade eller ytterligere forfall. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.
Endringshistorikk § 19-6
- 01.01.13 Veiledning til ny bestemmelse i kraft 1. januar 2013.
