Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning

Dette kapitlet handler om hvor stort du kan bygge på tomta, parkeringsareal og uteoppholdsareal.

(1) Formålet er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Grad av utnytting fastsettes i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplanen for et avgrenset område.

• Veiledning til første ledd

  Hensikten med grad av utnytting

  Kommunene skal gjennom planlegging søke å samordne de ulike interessene, og kan fastsette graden av utnytting etter hvordan utnyttelsen av et område:

  • innvirker på områdets og omgivelsenes infrastruktur, kommunaltekniske anlegg, skoler, barnehager, sykehjem og så videre
  • ivaretar offentlige og allmenne hensyn som friluftsliv, kulturminner, jordvern, hensyn til barn og unge, universell utforming og så videre
  • påvirker de nære omgivelser og naboer i forhold til bygningsvolum og høyder, bevaring av terreng og vegetasjon
  • ivaretar god fjernvirkning og sammenheng med landskapet
  • ivaretar kvalitet og helhetlige løsninger for bolig- og arbeidsmiljø, estetikk, plassering av bebyggelse og gode utearealer
  • ivaretar viktige miljøhensyn

(2) Grad av utnytting skal fastsettes etter en eller flere av følgende metoder:

a) bebygd areal (BYA)

b) prosent bebygd areal (%-BYA)

c) bruksareal (BRA)

d) prosent bruksareal (%-BRA).

I områder for kjøpesentre og forretninger skal grad av utnytting alltid fastsettes som bruksareal (BRA).

• Veiledning til annet ledd

  Metoder for fastsetting av grad av utnytting

  Fire beregningsmåter kan benyttes ved fastsetting av grad av utnytting. Andre beregningsmåter enn de som er definert i TEK17 kapittel 5, kan ikke benyttes. Valg av beregningsmåte vil være avhengig av type bebyggelse, tetthet, topografi, tomtestørrelse og så videre.

  Bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940:2012, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter § 5-7 i byggteknisk forskrift.

  Grad av utnytting fastsettes enten for hver tomt eller for det arealet som er avsatt til byggeområde etter pbl. §§ 11-7 eller 12-5. Den nærmere definisjonen av tomt følger av § 5-8 i byggteknisk forskrift.

  For byggesaker som behandles etter eldre planer, bør man legge til grunn de begrepene og målereglene som gjaldt på det tidspunktet planen ble vedtatt.

  I områder for kjøpesentre og forretninger skal bruksareal (BRA) alltid brukes til å fastsette grad av utnytting. BRA gir oversikt over det samlede arealet for alle plan i en bygning. BRA er derfor hensiktsmessig å bruke i områder for kjøpesentre og forretninger hvor man ønsker å styre størrelsen på bebyggelsen av hensyn til belastningen på omgivelsene.

Bebygd areal beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter § 5-7. Bebygd areal på en tomt skrives m²-BYA og angis i hele tall.

• Veiledning til bestemmelsen

  Bebygd areal for en tomt

  Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomten. Bebygd areal på en tomt skrives m²-BYA og angis i hele tall. Bebygd areal beregnes med utgangspunkt i NS 3940:2012, tillagt nødvendig parkeringsareal, se § 5-7.

  

  § 5-2 figur 1: Bebygd areal for en tomt. (Klikk for større bilde.)
  

  Med bakgrunn i NS 3940:2012 og TEK17 skal følgende regnes med i bebygd areal (BYA):

  • Det arealet som bygningen opptar av terrenget, se figur 1.
  • Åpent overbygd areal, se figur 2.
  • Utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5,0 meter, se figur 3 og figur 5.
  • Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå, se figur 4.
  • Parkeringsareal, se figur 1.

  I bebygd areal medregnes ikke:

  • Bygningsdeler som ikke ligger høyere enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå, for eksempel lyssjakt, utvendig trapp, terrasse og gårdsplass over kjelleretasjer.
  • Utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 meter ut fra fasaden. Eksempel på en slik bygningsdel kan være takutstikk.

  Areal som bygningen opptar av terrenget

  Bebygd areal er det areal som bygningen opptar av terrenget, inkludert bygningsdeler utenfor fasadelivet som har betydning for bruken av underliggende terreng. Takrenner og lignende regnes ikke med. For beregning av bebygd areal tas mål fra utsiden av ytterveggen. Har byggverket sokkel som ligger utenfor bygningens fasadeliv, skal det tas mål fra utsiden av sokkelen. Bygningsdeler utenfor fasadelivet måles fra konstruksjonens utside. Slike bygningsdeler kan være terrasse, balkong og takoverbygg, se figur 1.

  Åpent overbygd areal

  Åpent overbygd areal kan være areal som mangler helt eller delvis omsluttende vegger, og som brukes til opphold, oppbevaring eller kommunikasjonsvei, se figur 1. Eksempel på slikt areal er carport. Vanligvis vil åpent overbygd areal være begrenset av søyler og/eller vegger.

  Åpent overbygd areal kan være overbygd gårdsrom, portrom, arkader og gårdsplass innenfor bygningens fasadeliv. Åpent overbygd areal mangler delvis vegger eller tak, og brukes til opphold, oppbevaring eller kommunikasjonsvei, se figur 2.

  

  § 5-2 figur 2: Åpent overbygd areal. Kommunikasjonsvei, for eksempel et åpent overbygd areal mellom garasje og bolig, skal medregnes i bebygd areal. (Klikk for større bilde.)
  

  Areal under utkragede bygningsdeler

  Utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5,0 meter skal medregnes i bebygd areal. Hensikten er at utkraging som i vesentlig grad påvirker brukbarheten av underliggende terreng, skal tas med i bebygd areal, se figur 5. Terreng som ligger under en utkraget bygningsdel, vil kunne ha mindre muligheter for sol og dagslys. Dersom største frie høyde er mer enn 5,0 meter, vil vanligvis det meste av underliggende terreng få sol og lys.

  

  § 5-2 figur 3: Utkragede bygningsdeler medregnes i bebygd areal når høyden til planert terreng er mindre enn 5,0 meter. (Klikk for større bilde.)
  

  

  § 5-2 figur 5: Utkragede bygningsdeler medregnes i bebygd areal når høyden til planert terreng er mindre enn 5,0 meter. Dersom høyden er mer enn 5,0 meter, skal ikke terrenget under den utkragede bygningsdelen medregnes i BYA. (Klikk for større bilde.)
  

  Areal under bygningsdeler som ligger mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå

  Konstruksjoner og bygningsdeler som ligger mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå, skal medregnes i bebygd areal. Dette kan for eksempel være en terrasse, del av en rampe eller del av en trapp som ligger mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå.

  

  § 5-2 figur 4: Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå, skal medregnes i bebygd areal. (Klikk for større bilde.)
  

  Bygningsdeler og konstruksjoner delvis over terreng

  Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over gjennomsnittshøyden av det planerte terrenget rundt konstruksjonen/bygningsdelen, skal medregnes i bebygd areal. Det er kun den delen av konstruksjonen/bygningsdelen som stikker mer enn 0,5 meter over gjennomsnittshøyden av det planerte terrenget, som medregnes. Se figur 6.

  Slike konstruksjoner og bygningsdeler kan være terrasse, utvendig trapp, svømmebasseng, nedgravd garasje eller plan delvis under terreng.

  • For beregning av gjennomsnittlig terrengnivå, se § 6-2.

  

  § 5-2 figur 6: Den delen av et byggverk som ligger høyre enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket, skal medberegnes i bebygd areal. (Klikk for større bilde.)
  

Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal etter § 5-2 og tomtearealet. Prosent bebygd areal skrives  %-BYA og angis i hele tall.

• Veiledning til bestemmelsen

  Hva menes med %-BYA?

  Prosent av bebygd areal på en tomt forkortes %-BYA. Det brukes til å angi den prosentvise størrelsen en bygning utgjør på en tomt og hvor stor del av tomten som er ubebygd. I mange kommunale planbestemmelser er det en øvre grense for hvor stort man kan bygge på en tomt. Dette er ofte oppgitt i %-BYA, for eksempel maksimalt 20 %-BYA.

  Slik beregner du prosent bebygd areal (%-BYA)

  Bebygd areal (BYA) beregnes etter TEK17 § 5-2. På en tomt skal alle bygninger, konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig parkeringsareal inngå i beregningen av BYA. Se veiledning til § 5-2 om konstruksjoner og bygningsdeler som ligger høyere eller lavere enn 0,5 meter over gjennomsnittshøyden på det planerte terrenget rundt bygningen.

  Merk at når det i en arealplanbestemmelse er angitt prosent bebygd areal for en tomt (f.eks. 20 %-BYA), blir bestemmelsen forstått som en øvre grense for tillatt bebygd areal. Man kan derfor ikke runde av utregningen av tomtens prosent bebygde areal, for eksempel fra 20,1 til 20 %-BYA.

  

  § 5-3 figur 1: Formelen for %-BYA.

(1) Bruksareal for bebyggelse på en tomt skrives m² -BRA og angis i hele tall.

• Veiledning til første ledd

  Bruksareal for bebyggelse på en tomt (BRA) er summen av bruksarealet for alle bygninger og konstruksjoner, åpent overbygd areal og parkeringsareal/ biloppstillingsplasser. Bruksareal for bebyggelse på en tomt skrives m²-BRA og angis i hele tall.

  

  § 5-4 figur 1: Bruksarealet (BRA) for en tomt. (Klikk for større bilde.)

(2) Bruksareal beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter § 5-7. I tillegg gjelder følgende:

• Veiledning til annet ledd

  Bruksareal beregnes med utgangspunkt i NS 3940:2012. I tillegg skal nødvendig parkeringsareal etter § 5-7 tas med.

  Bruksareal etter § 5-4 er angitt som bruksareal for bebyggelsen på en tomt. Bruksareal kan i andre sammenhenger angis som:

  • bruksareal for en bruksenhet
  • bruksareal for en etasje eller plan
  • bruksareal for en bygning
  • bruksareal for åpent overbygd areal

  Bruksareal for en bruksenhet

  Bruksareal for en bruksenhet er det arealet av bruksenheten som ligger innenfor omsluttende vegger.

  Solenergirom (innglasset balkong, vinterhage eller lignende) skal også inngå i bruksarealet for bruksenheten.

  I bruksarealet medregnes areal innenfor bruksenheten som opptas av vegger, rør, ledninger, sjakter, søyler, innredningsenheter eller lignende.

  I bruksarealet for en bruksenhet medregnes ikke areal som opptas av:

  • vegger mellom bruksenheter
  • vegger mellom bruksenheter og felles deler (for eksempel trapperom eller korridor)

  Bruksareal for en etasje eller et plan

  Bruksareal for et plan eller en etasje er det arealet av planet som ligger innenfor omsluttende vegger.

  Vegger mellom bruksenheter, felles deler (f.eks. trapperom og korridor) og vegger mellom bruksenheter og felles deler tas med. Det samme gjelder faste innredninger, installasjoner for VVS, sjakter, innvendig brystningspanel og fotlister.

  Bruksareal for en bygning

  Bruksareal for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan og etasjer, se figur 1. Detaljerte regler for hva som medregnes i måleverdige plan, fremgår av NS 3940:2012.

  Bruksareal for åpent overbygd areal

  Bruksareal for åpent overbygd areal er areal under utkragede bygningsdeler og takoverbygg.

  Åpent overbygd areal kan være:

  • areal under takutstikk eller takoverbygg
  • uten understøttelse (søyler), se figur 2
  • areal under overbygd balkong, se figur 3
  • åpent overbygd areal, for eksempel carport som mangler vegger eller deler av vegger

  

  § 5-4 figur 2: Dersom det åpne og overbygde arealet ikke er understøttet, skal areal på inntil 1,0 meter ikke regnes med. Dersom arealet er understøttet, skal bruksarealet regnes helt ut til fundamentet som understøtter. (Klikk for større bilde.)
  

  Areal under takutstikk eller takoverbygg

  Areal under takutstikk på inntil 1,0 meter skal ikke medregnes i bruksarealet for åpent overbygd areal.

  For bygninger med takutstikk mer enn 1,0 meter ut fra fasaden skal det arealet som ligger mer enn 1,0 meter innenfor takutspringet legges til bruksarealet når takutstikket ligger mindre enn 5,0 meter over planert terreng.

  Takutstikk som ligger mer eller lik 5,0 meter over planert terreng skal ikke legges til bruksarealet for åpent overbygd areal, se figur 2.

  Det er viktig å merke seg at der det er et overbygd areal mellom bygningskropp og garasje eller lignende, skal det arealet medtas i beregning av bruksarealet, så fremt overbygget er mindre enn 5 meter over ferdig planert terreng.

  Areal under utkraget overbygg til balkong, veranda eller terrasse

  Et utkraget overbygg kan være et tak, en balkong eller en annen bygningsdel som ikke er understøttet. Arealet som ligger under et utkraget overbygg skal legges til bruksarealet, men 1,0 meter trekkes fra hver av sidene under overbyggets ytterkanter.

  Konsekvensen av dette er at vanlige balkonger som ligger over hverandre i hus på flere etasjer, vil gi et tillegg i bruksarealet.

  Forskjellen på veranda, balkong og terrasse:

  • Balkong: utkraget bygningsdel som ikke er understøttet til bakken
  • Veranda: bygningsdel som er understøttet til bakken, for eksempel på søyler
  • Terrasse: en platting med direkte adkomst til terreng. Kan også være en planert avsats i skrånende terreng. Terrasse må ikke forveksles med takterrasse.

  

  § 5-4 figur 3: Den delen av det åpne arealet som ligger mer enn 1,0 meter innenfor ytterkant av dekket over, skal legges til bruksarealet. Det gjelder for eksempel når det åpne arealet ligger under en overbygd terrasse, en veranda eller en balkong. (Klikk for større bilde.)
  

  Måleverdig areal

  Bygningsvolumer som har fri høyde over gulv på 1,9 meter eller mer i minst 0,6 meter bredde, er måleverdige og skal regnes med i BRA. Under skråtak måles arealet 0,6 meter utenfor høyden på 1,9 meter, se figur 4.

  Det er verdt å merke at opptil 0,6 meter av gulvarealet regnes som måleverdig utenfor minimumshøyden på 1,9 meter. Dersom gulvarealet er begrenset av en vegg eller en annen bygningsdel, skal man måle arealet til veggen/bygningsdelen.

  Ved måling av fri høyde over gulv skal man se bort fra midlertidig eller uekte himlinger og gulv. Det er den permanente og utnyttbare situasjonen innenfor bærende konstruksjoner som skal legges til grunn.

  

  § 5-4 figur 4: Måleverdige plan på loft. (Klikk for større bilde.)
  

  Måle- og beregningsprinsipper for måleverdige arealer

  Arealer beregnes av måleverdige deler. NS 3940:2012 fastsetter regler for hvordan areal skal måles. Standarden gir også regler for hvilke arealer som skal måles, ved å fastsette krav til måleverdighet. Ved beregning av grad av utnytting legges standardens måleregler til grunn.

  Plan som er måleverdige etter reglene i NS 3940:2012, skal regnes med i BRA. Som det fremgår av NS 3940:2012, måles bruksarealet fra innsiden av vegg eller annen begrensende bygningsdel. Det måles langs gulvplanet uten hensyn til fotlister, brystningspanel, innredningsenheter, installasjoner eller lignende. Nødvendige åpninger i etasjeskillere for installasjonssjakter, trapper, heiser og lignende regnes med i arealet som om det ikke var åpninger.

a) For bygninger med etasjehøyde over 3 m beregnes bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver tredje meter. Det kan fastsettes i bestemmelsene til arealplan at bruksarealet skal regnes uten tillegg for tenkte plan.

• Veiledning til annet ledd bokstav a

  Tillegg for plan med stor romhøyde og glassgårder

  For bygninger med stor romhøyde regnes BRA som om det var lagt et plan for hver tredje meter i høyden. Årsaken er at volumer med stor høyde senere kan deles opp i flere måleverdige plan. Rom med fri høyde 4,9 meter får dermed to måleverdige plan, rom med fri høyde 7,9 meter får tre måleverdige plan og så videre.

  Tilsvarende vil glassgårder med stor romhøyde regnes som om det var lagt plan for hver tredje meter i høyden. Det kan fastsettes i bestemmelser til arealplan at bruksarealet skal regnes uten tillegg for tenkte plan.

  

  § 5-4 figur 5: Areal i rom med høyde 4,9 eller mer måles med tenkte plan for hver tredje meter i høyden. På figuren medregnes det som er markert med stiplede linjer. (Klikk for større bilde.)
  

  Bruksareal for uinnredete bygningsvolumer

  Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstiller kravene til høyde og bredde, inngår i beregningsgrunnlaget for måling av areal. Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, og heller ikke om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering og så videre.

b) Planbestemmelsene skal fastsette hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng medregnes i grad av utnytting. Der planen ikke fastsetter noe annet, regnes bruksarealet under terreng med i bruksarealet.

• Veiledning til annet ledd bokstav b

  Bruksareal helt eller delvis under terreng

  Bruksareal regnes som hovedregel for alle måleverdige plan, også for de planene som ligger helt eller delvis under terreng. Kommunen kan i planbestemmelser fastsette hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng medregnes i grad av utnytting. Der kommunens planbestemmelser ikke fastsetter noe annet, regnes bruksarealet under terreng med i bruksarealet.

c) Ved beregning av bruksareal som underlag for energiberegning skal det ikke legges inn et horisontalplan for hver tredje meter der bygningen har etasjehøyde over 3 m.

• Veiledning til annet ledd bokstav c

  Bruksareal som underlag for energiberegning

  • Ved beregning av bruksareal som underlag for energiberegning, se § 14-1 andre ledd.

Prosent bruksareal angir forholdet mellom bruksareal etter § 5-4 og tomtearealet. Prosent bruksareal skrives  %-BRA og angis i hele tall.

• Veiledning til bestemmelsen

  Hva menes med %-BRA

  Prosent bruksareal (%-BRA) er bruksareal for bebyggelse på en tomt i prosent av tomtearealet. Prosent bruksareal fastsetter forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomten, og innebærer at det bruksarealet som kan oppføres på tomten vil variere proporsjonalt med tomtearealet.

  Der prosent bruksareal er angitt i arealplaner, fastsetter dette en øvre grense for det bruksarealet som kan oppføres på tomten i forhold til tomtearealet

  Prosent bruksareal gir store muligheter for fleksibilitet i prosjekteringen. Tomteutnyttelsen kan bli den samme for en høy bygning med lite bebygd areal og en lav bygning som fyller en stor del av tomten.

  Prosent bruksareal (%-BRA) har erstattet den tidligere betegnelsen prosent tomteutnyttelse (%-TU).

  Beregning av %-BRA

  
  

  

  § 5-5 figur 1: Formelen for %-BRA.

For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette et minste uteoppholdsareal, bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal. MUA angis i m² hele tall per enhet, bolig, skoleelev eller barnehagebarn mv. og skrives m² MUA. Uteoppholdsareal er de delene av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.

• Veiledning til bestemmelsen

  Hensikten med å avsette et minste uteoppholdsareal i arealplaner er å sikre tilstrekkelige og brukbare arealer til uteopphold med god kvalitet.

  Uteoppholdsareal er areal som er egnet til lek, opphold og rekreasjon.

  Areal avsatt til for eksempel søppelkasser, sykkelstativ og lignende er ikke egnet til opphold, og skal ikke medregnes i uteoppholdsarealet.

  Uteoppholdsareal bør ha en utforming som gir mulighet for opphold, sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill. Utformingen bør dessuten være slik at det gir mulighet for ulike typer aktivitet til alle årstider. Arealene bør kunne brukes av ulike aldersgrupper og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge, voksne og eldre – uavhengig av funksjonsevne. Uteoppholdsarealene bør plasseres med god adkomst og ikke i for bratt terreng. Flate arealer gir bedre tilgjengelighet enn skrå arealer. Det er viktig å skille mellom rolige og støyende aktiviteter. Bolignære arealer gir bedre tilgjengelighet enn arealer i avstand fra boligen.

  • For detaljutformingen av arealene se § 8-3.

Søknad om tiltak skal vise hvordan parkeringen løses. Parkeringsarealet skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Antall plasser og parkeringsløsning som medregnes skal være i samsvar med gjeldende reguleringsplan eller kommuneplanbestemmelser.

• Veiledning til bestemmelsen

  Arealet som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt, skal medregnes i bebygd areal og i bruksareal som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting. Dette gjelder uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes ved parkering innomhus, oppføring av garasjeanlegg og carport, eller om parkering skjer på terreng uten overbygging. Nødvendig parkeringsareal skal ikke medregnes flere ganger i grad av utnytting.

  Bakgrunnen for at også parkeringsareal medregnes, er at man allerede ved beregningen av grad av utnytting skal kunne ta høyde for senere behov for garasje eller carport på tomta. I tillegg vil parkeringsareal/biloppstillingsplasser oppta et tomteareal som ikke er disponibelt for annet formål.

  I plan- og bygningsloven § 28-7 (andre ledd, første punktum) er det beskrevet slik: Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l.

  Nødvendig antall parkeringsplasser som skal medregnes i grunnlaget for grad av utnytting, kan være fastlagt i planbestemmelser (se plan- og bygningsloven §§ 11-9 nr. 5 og 12-7) eller i vedtekt (etter tidligere plan- og bygningslov av 1985).

  Der felles parkeringsanlegg er avsatt som eget reguleringsformål, vil disse arealene ikke inngå i beregningsgrunnlaget.

  Ifølge TEK17 § 8-8 skal parkeringsplass for forflytningshemmede være nær hovedinngang. I byggverk med parkeringsplasser skal disse være plassert nær heis.

Med tomt menes i dette kapittelet det arealet som er avsatt til område for bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplanen. Hvis det ikke er fastsatt noe annet i bestemmelsene til den enkelte planen, så gjelder den fastsatte grad av utnytting også for den enkelte tomten.

• Veiledning til bestemmelsen

  Tomtearealet som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting er det arealet som i arealplanen er avsatt til område for bebyggelse og anlegg. Tomtearealet er arealet som ligger innenfor tomtegrensen. Privat adkomst og snuplass innen arealformålet bebyggelse og anlegg, skal medregnes i tomtearealet.

  Områder på en tomt kan være avsatt til annet formål som ikke medregnes i tomtearealet. Slike områder skal dermed ikke inngå i grunnlaget for beregning av grad av utnytting. Områder avsatt til annet formål kan være:

  • samferdselsanlegg
  • teknisk infrastruktur
  • grønnstruktur (grønne og naturpregede områder)
  • LNFR-områder (arealer som er avsatt til landbruk, natur, friluftsliv og reindrift)

Gesims- og mønehøyde skal måles etter § 6-2 og skal angis med kotetall eller i meter fra planert terreng. Avvik fra høydebestemmelsene i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd skal fastsettes i den enkelte planen. Kommunen kan i bestemmelsene til en plan, fastsette høyder for ulike deler av en bygning.

• Veiledning til bestemmelsen

  Kommunen kan gi planbestemmelser om bygningers høyde. Dersom møne- og gesimshøyde ikke er fastsatt i planbestemmelser, gjelder bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd, som angir maksimal gesimshøyde til 8 meter og maksimal mønehøyde til 9 meter. Det er ikke hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjetall.

  • Se for øvrig rundskriv H-8/15 Byggverks plassering, høyde og avstand fra nabogrense.

  Høydefastsettelse med kotetall er konkret og entydig og brukes der man ønsker å styre høyden nøyaktig.