Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning

Kapittel 19 er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven, pbl. § 31-4. Lovbestemmelsen sier at departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. Etter lovbestemmelsens andre ledd kan det gis forskrift om pålegg som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet eller bevaringsverdi.

Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger. Begrepet ”byggverk” brukes i plan- og bygningsloven som et samlebegrep for bygninger, konstruksjoner og anlegg. Pålegg om utbedring etter dette kapitlet skal ikke gjelde konstruksjoner og anlegg, og det er derfor brukt begrepet ”bygning”. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19.

Forskriftsbestemmelsene gjelder bygningers eksteriør. Dette kan også omfatte fundament, bærende konstruksjoner og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen, jf. § 19-2 tredje ledd.

Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg er et rettsanvendelsesskjønn som innebærer at det kan overprøves fullt ut av domstolene og i klageomgangen, jf. forvaltningsloven (fvl) § 34. Kommunens vurdering av om pålegg skal gis når grunnlaget foreligger, formulert som ”kommunen kan”, er likevel et fritt skjønn. Dette gjelder § 19-5 første, andre og fjerde ledd. I tillegg er det en kan-bestemmelse i § 19-2 første ledd (kan kreve dokumentasjon), og i § 19-6 (kan gi pålegg om umiddelbare sikringstiltak).

En del begreper som brukes i dette kapittelet finnes også i annet regelverk, jf. særlig kulturminneloven. Begrepene er i kapittel 19 gitt selvstendig betydning, og tolkningen av tilsvarende begreper i kulturminneloven kan derfor ikke umiddelbart legges til grunn ved tolkning etter kapittel 19.

Kapittel 19 angir et virkeområde, definert i § 19-3 hva som er bevaringsverdige bygninger, og avgrensningen i §§ 19-1 og 19-5 om at det skal foreligge høy bevaringsverdi før pålegg kan gis. I tillegg angis krav til prosess og dokumentasjon i §§ 19-2 og 19-4. Prosessen kan starte på forskjellige måter, men gangen i prosessen vil i hovedsak være:

• Kommunen kan kreve dokumentasjon (med rimelig frist) og føre tilsyn der det kan være aktuelt med pålegg.
• Kommunen skal tilby forhåndskonferanse.
• Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring.
• Før pålegg gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel med 3 uker til å uttale seg.
• Når pålegg gis, skal det gis rimelig frist til oppfyllelse. Fristen skal kunne forlenges.
• Kommunen kan gi pålegg om umiddelbar sikring hvis det er fare for brann, hærverk eller lignende. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.

Kommunen bør også vurdere den reguleringsmessige situasjonen med sikte på eventuell regulering til bevaring. Reguleringsplanen kan gi hjemmel for ekspropriasjon for å sikre bevaringsverdiene.

Kommunen må også gjøre en egen vurdering av om pålegg kan gis:

• Den må først fastslå at det er en bevaringsverdig bygning.
• Den må deretter fastslå at bevaringsverdien er høy.
• Det må foreligge klart forfall.
• Det må eventuelt vurderes behov for pålegg om umiddelbar sikring.
• Den må vurdere kostnadene ved utbedring, eiendommens inntjeningsmuligheter, den ansvarliges situasjon – både økonomisk og på annen måte.
• Omfanget av utbedringen begrenser seg til det som er nødvendig for å ivareta bevaringsverdien.

Oppsummering av saksgang

Oppsummert blir saksgangen dermed at kommunen skal tilby og eier kan kreve forhåndskonferanse, eventuelt etter et tilsyn. Kommunen stiller deretter krav om at eier må dokumentere bygningens tekniske tilstand, og at eier eventuelt angir alternativ bruk som kommunen kan akseptere for at eier skal sette i gang utbedring. Eier skal ha rimelig frist til denne dokumentasjonen. Deretter gis det varsel om pålegg med minst 3 uker for uttalelse. Det kan deretter gis pålegg om utbedring med rimelig frist. Denne fristen bør kunne forlenges der det for eksempel søkes om økonomiske tilskudd, omregulering, eller det er behov for utredninger om alternativ bruk. Det presiseres at eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.

Pålegg kan påklages av den ansvarlige og andre med rettslig klageinteresse og følger for øvrig vanlige regler for pålegg etter plan- og bygningsloven. I rettslig klageinteresse ligger at også andre som blir direkte berørt av pålegget, skal kunne klage. Dette vil også kunne omfatte interesseorganisasjoner. Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg, vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene.

Kommunen kan fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegg om utbedring i henhold til fastsatt frist, jf. plan- og bygningsloven § 32-5. Den kan også gjennomføre pålagt utbedring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven § 32-7. Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter lovens kapittel 13, for deretter for eksempel å regulere til bevaring og eventuelt ekspropriere. Etter plan- og bygningsloven § 31-8 kan kommunen også vedta utbedringsprogram. Disse mulighetene fremgår generelt av plan- og bygningsloven og er derfor ikke uttrykkelig nevnt i forskriftsteksten.

Overordnet bygningsmyndighet har samme adgang til å gi pålegg, kreve dokumentasjon og føre tilsyn som kommunen har. Dette vil først og fremst være aktuelt der kommunen ikke selv følger opp aktuelle saker, og innebærer at også fylkesmannen eller departementet kan gripe inn på selvstendig grunnlag. Dette vil også kunne få betydning for kommunale bygninger der kommunen selv er ansvarlig for forfall eller fare for forfall. Adgangen for overordnet myndighet til å gripe inn forutsettes likevel bare brukt unntaksvis. Normalt bør overordnet myndighet heller henstille til kommunen å benytte de hjemler som foreligger.

Bygninger med høy bevaringsverdi skal ikke gå tapt på grunn av unnlatt sikring eller istandsetting. De verdier slike bygninger representerer skal ivaretas innenfor en økonomisk forsvarlig ramme.

• Veiledning til § 19-1

  Formålsbestemmelsen angir rammen for forskriftsbestemmelsene til pbl. § 31-4. Pålegg om utbedring gjelder bygninger med høy bevaringsverdi. Stortinget har i innstillingen om plan- og bygningsloven fremhevet behovet for at slike bygninger blir ivaretatt og vedlikeholdt, se Innst. O. nr. 50 (2008-2009 s. 32 flg.). Kommunenes pålegg skal likevel holdes innenfor en økonomisk forsvarlig ramme.

  Hva som kjennetegner en bygning med bevaringsverdi er regulert i § 19-3. Når §§ 19-1 og 19-5 krever ”høy” bevaringsverdi, forutsetter det at verdiene for denne bygningen er vurdert med et samlet resultat som gir den høy bevaringsverdi. Vurderingen kan imidlertid ikke bli en rent matematisk øvelse; den endelige avgjørelsen av om bygningen har høy bevaringsverdi bygger på en samlet faglig vurdering. Ytterligere veiledning om verdisetting og verdivekting av kulturminner kan hentes i Riksantikvarens Håndbok for lokal registrering, ss. 28 flg.

  Kulturminnemyndighetenes verdivurdering vekter normalt kunnskapsverdien (representativitet, autentisitet, arkitektonisk verdi, sammenheng med miljø) tyngre enn opplevelsesverdien (identitetsverdi, symbolverdi, ”fortellerverdien”), jf. veiledning til § 19-3.

  På lokalt nivå kan opplevelsesverdien være den mest åpenbare grunnen til å fastslå høy bevaringsverdi, fordi den lokale ”hukommelsen”, tradisjonen eller identiteten er særlig sterkt knyttet til stedet. Bygningen kan for eksempel være knyttet til en person eller hendelse som har hatt stor betydning for dette området.

  Alder er ikke et selvstendig kriterium, men inngår som en del av vurderingen innenfor de andre kriteriene. Med alderen øker gjerne byggverkets andre verdier, som kilde til kunnskap og opplevelse.

  Resultatet av verdivurderingen forteller om bygningen har høy bevaringsverdi og gjerne også om denne verdien er av lokal, regional eller nasjonal betydning. Kommunen har da grunnlag for å vurdere om det kan gis pålegg om utbedring, jf veiledning til § 19-5 tredje ledd.

Der det er påviselig at tilstanden til en bevaringsverdig bygning er slik at det kan være aktuelt med pålegg etter denne forskrift, kan kommunen kreve de opplysninger av bygningens eier som er nødvendig for å vurdere grunnlaget for pålegg, og hva pålegget skal gå ut på.

• Veiledning til første ledd

  Forsvarlig saksbehandling forutsetter at bygningens tilstand og hvilke tiltak som er hensiktsmessige for å utbedre forholdene, vurderes før eventuelt pålegg gis. Kommunene kan ikke på generelt grunnlag kreve dokumentasjon. Det må være en situasjon der kommunen mener at et pålegg er nødvendig for å hindre at bevaringsverdier kan bli skadet på grunn av forfall, og at den trenger flere opplysninger før endelig beslutning treffes.

  For at kravet om dokumentasjon skal kunne anvendes, må det være påviselig at det kan bli aktuelt med pålegg. Manglende ytre vedlikehold vil ikke være tilstrekkelig. Tydelige skader på tak eller knuste vinduer vil uten utbedring føre til at bygningen forfaller. På samme måte kan langvarig passivitet mht. vedlikehold føre til forfall. Dette kan imidlertid være vanskeligere å fastslå. I denne sammenhengen er det grunn til å minne om plan- og bygningsloven §§ 31-7 og 33-2 som gir kommunen anledning til å føre tilsyn med eksisterende byggverk når det er grunn til å vurdere pålegg etter plan- og bygningsloven §§ 31-3 og 31-4 . Kommunen har dermed anledning til å føre tilsyn med de bygninger som er aktuelle etter dette kapittelet og kreve dokumentasjon. Det er imidlertid ingen forutsetning for å kreve dokumentasjon at kommunen har ført tilsyn dersom kommunen ellers har indikasjoner på at det er aktuelt med pålegg.

  Bestemmelsen gir imidlertid ikke kommunen adgang til alle bygninger for å undersøke tilstanden. Det må foreligge klare indikasjoner på forfall. Terskelen for å føre tilsyn og kreve dokumentasjon bør likevel ikke være for høy. Det må være tilstrekkelig at det etter kommunens skjønn kan være aktuelt med pålegg etter forskriftens § 19-3. Adgangen til å kreve dokumentasjon og føre tilsyn begrenses ikke av at det eventuelt viser seg at det likevel ikke er aktuelt med et slikt pålegg. Beslutning om tilsyn og pålegg om dokumentasjon er prosessledende avgjørelser og kan ikke påklages.

  Tilsyn etter plan- og bygningsloven §§ 31-7 og 33-2, eventuelt med sakkyndig bistand, kan gjennomføres for å fastslå en bygnings bevaringsverdi og tilstand. Utgifter til sakkyndig bistand kan kreves dekket av eier/den ansvarlige dersom dette fremgår uttrykkelig av kommunens gebyrregulativ. Ordinær saksbehandling for å behandle en sak etter denne forskrift kan ikke belastes eier/den ansvarlige direkte, men må kunne inngå som administrative fellesutgifter i den generelle gebyrfinansieringen.

  Pålegget om dokumentasjon skal rettes mot eier. Dette samsvarer med byggteknisk forskrift § 4-2 som sier at eier har plikt til å oppbevare dokumentasjonen av (nye) byggverk. Ansvarssubjektet er dermed annerledes i denne bestemmelsen (”eier”) enn i § 19-5, som sier at pålegg om utbedring skal rettes mot ”eier eller den ansvarlige”. Dette har sammenheng med at eier er den naturlige adressat for dokumentasjon av bygningen, mens den ansvarlige for forfallet kan være andre.

  For bygninger som er beskrevet som bevaringsverdige i dokumenter, utarbeidet f. eks. etter plan- og bygningsloven, kan det likevel være nødvendig med utfyllende vurderinger av særskilte bevaringsverdige elementer for å fastslå forfallets omfang og konkretisere hva en istandsetting vil kunne innebære.

Kommunen skal tilby forhåndskonferanse. Plan- og bygningsloven § 21-1 og forskriften § 6-1 om forhåndskonferanse gis tilsvarende anvendelse.

• Veiledning til andre ledd

  For å sikre en forsvarlig dialog før det gis pålegg, er det fremhevet at det bør brukes forhåndskonferanse. Etter plan- og bygningsloven § 21-1 kan både kommunen og eier kreve forhåndskonferanse. I kapittel 19 er kravet forsterket ved at kommunen skal tilby forhåndskonferanse, altså en mer aktiv plikt for kommunen. Eieren plikter ikke å møte, men han mister dermed en mulighet til dialog før det gis pålegg om utbedring. Der eier ønsker forhåndskonferanse, skal kommunen sørge for at den blir avholdt innen 2 uker. Se for øvrig § 6-1 om forhåndskonferanse.

Dokumentasjonen skal vise bygningens tilstand og angi hvilke tiltak som kan iverksettes for å bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdiene. Eier eller den ansvarlige skal gis anledning til å fremme alternative forslag til bruk og utbedring, eventuelt riving, og skal fremlegge fremdriftsplan for gjennomføringen. Tiltakene kan omfatte bygningens eksteriør, samt fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen.

• Veiledning til tredje ledd

  I forarbeidene til pbl (Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 350) anføres: ”Med ”dokumentasjon” menes at eier forut for et eventuelt pålegg om utbedring kan pålegges å dokumentere, for eksempel i form av omprosjektering, hvordan bygningens tilstand er med hensyn til for eksempel universell utforming, helse, miljø og sikkerhet.” Det samme må gjelde også for utbedring av hensyn til bevaringsverdi. Dokumentasjonen  bør også kunne omfatte bygningens historikk og eventuell fotodokumentasjon og tegninger, i den grad kommunen ikke selv har dette materialet.

  Dokumentasjonen/tilstandsrapporten kan bygge på Norsk Standard NS 3423 ”Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige bygninger.” Standarden bygger direkte på NS 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk", nivå 1 (enkleste nivå) og er utarbeidet spesielt for tilstandsregistrering av fredede og verneverdige byggverk. I henhold til standardens pkt. 4.1 skal pålegget gjelde tilstandsregistrering av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. I tillegg skal nødvendig informasjon om eiendommen og bygningen samt relevante tegninger innhentes.

  Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring. Slike forslag trenger ikke fremkomme under forhåndskonferansen, men kan fremmes under hele prosessen, helt til fristen for å etterkomme pålegget om utbedring er utløpt. Muligheten til å fremme alternative forslag begrenses imidlertid utover i prosessen. Forslag som bare fremstår som ren trenering behøver kommunen ikke ta hensyn til. Det innebærer at jo senere et forslag om alternativ bruk fremlegges, jo mindre vekt kan det tillegges. Vurderingen må imidlertid sees i sammenheng med generelle krav til og forslag om bruksendring, dispensasjoner, planendringer osv. I den forbindelse bør kommunen samtidig vurdere den reguleringsmessige situasjonen med sikte på eventuell regulering til bevaring. Dette kan siden gi kommunen grunnlag for å ekspropriere for å sikre bevaringsverdier, for eksempel hvor vilkårene i kapittel 19 for å pålegge eier å gjennomføre utbedringen, ikke er oppfylt.

Ved utferdigelse av pålegg om dokumentasjon skal det settes rimelig frist for utarbeidelse av dokumentasjonen.

• Veiledning til fjerde ledd

  Kommunen må sette rimelig frist for oppfyllelse av pålegget om krav til dokumentasjon. Det er i utgangspunktet kommunen som bestemmer fristen, og fristfastsettelsen er ikke noe eget enkeltvedtak som kan påklages særskilt. En urimelig kort frist kan imidlertid inngå som ett av flere klagegrunnlag for selve pålegget om utbedring etter § 19-5. Fristen bør normalt settes slik at en tilstandsvurdering kan bestilles og gjennomføres.

• Innledning til veiledning § 19-3

  Bestemmelsen gir en beskrivelse av hva som er bevaringsverdige bygninger. For at det skal kunne gis pålegg om utbedring etter plan- og bygningsloven § 31-4, må bygningen i utgangspunktet omfattes av kriteriene i § 19-3. Bestemmelsen angir således den ytre rammen for forskriftens virkeområde. § 19-3 angir bare hva som ligger i ”bevaringsverdig”. For å kunne gi et eventuelt pålegg, må kommunen først ta stilling til om kriteriene for dette er oppfylt, og deretter om bevaringsverdien i henhold til § 19-1 er å anse som ”høy”.

Følgende bygninger som etter plan- og bygningsloven er gitt bevaringsstatus, er å anse som bevaringsverdig etter denne forskrift:

a) bygninger i område regulert til spesialområde for bevaring etter plan- og bygningsloven (1985) § 25 første ledd nr. 6,

bygninger som etter plan- og bygningsloven § 11-8 annet ledd bokstav c eller § 12-6, ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø,

c) bygninger etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 7 eller § 12-7 nr. 6 som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan, og som sikrer verneverdiene, og

d) bygninger etter plan- og bygningsloven § 12-5 annet ledd nr. 5 som innenfor landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR) er vist med underformål vern av kulturmiljø eller kulturminne.

• Veiledning til første ledd

  Bygninger som er gitt bevaringsstatus i reguleringsplan er å anse som bevaringsverdige uten nærmere vurdering. Den ”automatiske” bevaringsverdien har bakgrunn i saksbehandlingsreglene for utarbeidelse, vedtak og overprøving av reguleringsplaner. Medvirkning og klagerett gir planene legitimitet.

  Reguleringsplaner gjenspeiler ofte overordnete kulturminneverdier. Den enkelte bygning har ikke nødvendigvis høy bevaringsverdi, selv om den ligger innenfor området/sonen med bevaringsstatus i planen. Bevaringsverdien kan være knyttet til helheten eller sammenhengen. Kommunen må derfor gjøre en selvstendig vurdering av graden av bevaringsverdi for den aktuelle bygning, jf merknaden til § 19-1.

  For fredede byggverk er det egne regler om plikt til vedlikehold og istandsetting i kulturminneloven §§ 16 og 17. For slike byggverk har fylkeskommunen og Sametinget et selvstendig tilsynsansvar som regional kulturminnemyndighet. Dersom kommunen i forbindelse med tiltak blir kjent med forhold som berører fredede byggverk, skal kulturminnemyndighetene varsles, jf. kulturminneloven § 25 første ledd. Riksantikvaren fører registrer over fredede kulturminner, og på Kulturminnesok.no kan fredede bygninger søkes opp. Fredede bygninger er enten fredet ved vedtak eller som følge av alder.

Ved vurderingen av om andre bygninger enn de som omfattes av første ledd er bevaringsverdige etter denne forskrift skal det legges vekt på bygningens

a) representativitet

b) autentisitet

c) arkitektoniske verdi

d) identitetsverdi

e) sammenheng med kultur- eller naturmiljø.

• Veiledning til andre ledd

  I tillegg til de bygninger som automatisk har bevaringsverdi etter første ledd, kan også andre bygninger være bevaringsverdige. Begrepet ”bevaringsverdi” er ikke gitt noen definisjon i lovverket. En viss veiledning om hvorfor verdier burde bevares og hvilke de er, finnes i kulturminneloven, selv om den ikke bruker begrepet bevaringsverdi. Selv om kulturminnelovens verne- og saksbehandlingsbestemmelser bare gjelder fredede kulturminner, sier lovens formålsbestemmelse noe om hva det er ved kulturminnene som er verdt å ta vare på, jf. merknadene til § 19-1.

  Bevaringsverdige bygningers verdi som kilde for kunnskap og opplevelse bedømmes etter kriteriene i denne bestemmelsens bokstav a - e.

  • Representativitet er knyttet til målsettingen om å sikre et representativt utvalg av bygninger på landsbasis. Hvis det er få eksemplarer tilbake av det som tidligere har vært svært vanlig, er det særlig viktig å bevare disse. Også sjeldenhet - unike bygninger – kan være et selvstendig kriterium.
  • Autentisitet peker på det opprinnelige og ekte, knyttet til en bestemt tid, bruk eller lignende. Uttrykket brukes også ofte om bygninger som er lite endret.
  • Arkitektonisk verdi omfatter både kunstnerisk, kulturhistorisk og funksjonell/bygningsteknisk kvalitet. Estetiske verdier inngår her. Vurderingen vil bygge på skjønnsmessige kriterier som må være faglig begrunnet. Også bygningens utforming sett i lys av datidens kunnskap og tilgang på materialer, kan tillegges vekt.
  • Identitetsverdi - eller symbolverdi sier noe om hvilken verdi bygningen har som identitetsskapende element i miljøet, som kunnskapskilde eller som objekt for opplevelse. Bygninger knyttet til viktige hendelser eller personer vil gjerne bli tillagt identitets- eller symbolverdi.
  • Sammenheng med kultur- eller naturmiljø. Bygninger som ligger i et kultur- eller naturmiljø kan ha verdi som del av miljøet selv om det isolert sett ikke er av bevaringsverdi.

  Bygningens alder er i denne sammenheng ikke et selvstendig kriterium for bevaringsverdi, men inngår som en del av vurderingen innenfor de andre kriteriene. Med alderen øker gjerne byggverkets andre verdier som kilde til kunnskap og opplevelse.

  Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring, jf § 19-5.

  Det er kommunen som plan- og bygningsmyndighet som har myndighet etter denne forskriften. I likhet med hva som gjelder for andre faglige standarder i forskrifter til plan- og bygningsloven, har bygningsmyndigheten ansvar for å ta stilling til og vurdere bygningens bevaringsverdi i den enkelte sak. Dersom kommunen ikke har kulturminnefaglig kompetanse selv, skal vurderingene bygge på uttalelse fra myndighet, foretak eller organisasjon med slik kompetanse. Kommunen kan f. eks. spørre fylkeskommunen, et konsulentfirma eller det lokale historielaget. Hvis kommunen besitter kulturminnefaglig kompetanse, må den allikevel vurdere behovet for faglig kvalitetssikring av de verdivurderinger som gjøres, jf. utredningsplikten etter forvaltningsloven (fvl) § 17. Kommunens vurdering kan overprøves fullt ut av klageinstansen (fylkesmannen), og kan omgjøres etter fvl . § 35. Kommunens vedtak kan likeledes overprøves fullt ut av domstolene.

  Som regional kulturminnemyndighet vil fylkeskommunen/Sametinget kunne bistå kommunen med nødvendige vurderinger av bevaringsverdi. Fylkeskommunens/ Sametingets myndighetsutøvelse innenfor kulturminnevernet er hjemlet i kulturminneloven for så vidt gjelder vedtaksfredede eller automatisk fredede kulturminner. Fylkeskommunen utøver også myndighet innen kulturminnevernet i saker etter plan- og bygningsloven. Fylkeskommunen kan i denne sammenheng blant annet fremme innsigelse mot planer som er i konflikt med kulturminneinteresser utover hva som er fredet etter kulturminneloven, og skal gis anledning til å vurdere alle søknader om tiltak som innebærer riving eller vesentlig endring av byggverk oppført før 1850, jf. kulturminneloven § 25 annet ledd.

  Riksantikvaren har, som en del av arbeidet for å styrke den kulturminnefaglige kompetansen i kommunene, utarbeidet en Håndbok for lokal registrering av kulturminner i kommunene. I håndbokens avsluttende del gis det beskrivelse av verdisetting og vekting av verdiene. De egenskaper og verdier som beskrives i § 19-3 andre ledd finnes igjen i håndbokens beskrivelse, selv om inndelingen er en annen.

  Det finnes også andre kilder som viser vurderinger av bygningers bevaringsverdi. Eksempler på slike kilder er Gul liste utarbeidet av byantikvaren i Oslo, Nasjonale interesser i by utarbeidet av Riksantikvaren, og listen over tett verneverdig trehusbebyggelse, som Riksantikvaren og Direktoratet for samfunnsberedskap har utarbeidet sammen. Riksantikvaren har utarbeidet en eksempelsamling for å illustrere hva som kan være bevaringsverdig etter forskriften.

Før pålegg etter § 19-5 gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel på minst 3 uker til å uttale seg. I varselet skal det fremgå hvilke forhold pålegget vil inneholde og hvordan pålegget skal etterkommes.

• Veiledning til § 19-4

  Bestemmelsen forutsetter at det skal være en forutgående dialog før det gis pålegg. Den ansvarlige skal gis en rimelig frist som ikke skal være kortere enn 3 uker til å komme med uttalelse.

Kommunen kan rette pålegg om utbedring mot eier eller den ansvarlige når forfall eller skader vil føre til at bygning med høy bevaringsverdi eller deler av den forfaller dersom det ikke skjer nødvendig utbedring.

• Veiledning til første ledd

  For at kommunen skal kunne gi pålegg, må den for det første ha tatt stilling til om bygningen har høy bevaringsverdi og for det andre at det påvises et klart forfall. Begge disse vurderingene ligger i hovedsak til kommunens skjønn. Skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolen.

  Pålegget om utbedring skal rettes mot eier eller den ansvarlige. Ansvarlig kan være andre enn den som eier bygget, dvs. den som plikter å holde bygningen i stand, jf. plan- og bygningsloven § 31-3 første ledd, typisk en leietaker eller en annen som disponerer bygningen.

  Pålegg iht. plan- og bygningsloven § 31-4 andre ledd kan bare gis der utbedring vil gi ”vesentlig forbedring” av byggverkets funksjon som tilsies av ”tungtveiende hensyn” til bevaringsverdi. Dette betyr at ikke enhver unnlatelse av vedlikehold kvalifiserer for pålegg. Det må altså foreligge et klart forfall. På den annen side kan visse typer unnlatt vedlikehold gi større og raskere skadevirkninger enn andre og derved vurderes strengere. Graden av bevaringsverdi som bygningen har, kan også ha betydning for når en utbedring anses å gi en vesentlig forbedring.

  Ved vurdering av om pålegg skal gis, skal det også legges vekt på om eventuelle skader på bygningen kan skape fare eller ulempe for omgivelsene. Hjemmelen til pålegg etter kapittel 19 utelukker likevel bruk av plan- og bygningsloven § 31-3, selv om det er bevaringsverdig bygning som medfører fare for skade på omgivelsene.

Pålegget kan omfatte nødvendig utbedring for å bringe hele eller deler av bygningen til en tilstand som ivaretar den høye bevaringsverdien, herunder istandsetting av fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold som er nødvendige for at bygningen ikke skal gå tapt.

• Veiledning til andre ledd

  Hensikten med pålegget må være å oppnå en forsvarlig vedlikeholdsstandard for den aktuelle del av bygningen, slik at bygningen med et normalt vedlikeholdsnivå fremover ikke vil forfalle på en måte som skader den høye bevaringsverdien den har.

  Utbedring skal begrenses til tiltak for å bringe bygningen tilbake til en bygningsmessig tilstand som ivaretar bevaringsverdien. Tiltakene kan i første rekke omfatte bygningens utvendige bygningsdeler samt andre deler som er av betydning for bevaringen av bygningen. Det kan for eksempel være fundament og andre bærende elementer og bygningstekniske installasjoner. Også andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold kan ha betydning for bevaring av bygningen, for eksempel innsetting av eller reparasjon av låser slik at uvedkommende ikke kan ta seg inn i bygningen og gjøre skade.

  Utbedringen skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Dette innebærer normalt istandsetting til en vedlikeholdsmessig tilstand slik bygningen opprinnelig ble bygget eller lovlig var endret til før forfall eller skade inntraff. Det vil ikke være tilstrekkelig å sikre bygningen med for eksempel tildekking eller overbygging. Etter denne bestemmelsen er det selve bygningen som skal settes i stand, jf. også § 19-6 om særskilt pålegg om sikring. Hvis bygningen er gitt bevaringsstatus i arealplan, kan det her være gitt bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes.

  Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring. Bruksmuligheter gjelder ikke bare i henhold til bygningens tidligere funksjon, men også annen bruk som kan styrke bevaringen av bygningen. Dette betyr også at den tekniske tilstanden ikke er avgjørende for om en bygning har høy bevaringsverdi, men kan virke inn på vurderingen av pålegget. Muligheter for alternativ bruk med videre bør tas i betraktning, men hovedtyngden av vurderingen må gjelde behovet for utbedring. Intensive bruksformål er ikke nødvendigvis mer verdifulle enn utstrakt bruk. For eksempel vil et opprinnelig uthus kunne bli best bevart om det opprettholder sin funksjon som uthus eller lager.

Kostnadene ved gjennomføring av pålegget skal ikke være vesentlig høyere enn det forsvarlige vedlikehold ellers ville ha kostet, og skal stå i rimelig forhold til den bevaringsverdi som kan gå tapt. Pålegg kan ikke gis når fremtidige bruksmuligheter, eiendommens økonomiske bæreevne eller den ansvarliges situasjon etter en samlet vurdering taler mot det.

• Veiledning til tredje ledd

  Det er ikke uvanlig at kostnadene ved utbedring etter forsømt vedlikehold blir høyere enn det et løpende vedlikehold ville ha kostet. Det er imidlertid når utbedringskostnadene blir vesentlig høyere at pålegget ikke kan gis. Dette følger allerede av det generelle kravet til et vedtaks forholdsmessighet at kostnadene ved gjennomføring av pålegget ikke skal være urimelig høye. I den videre forholdsmessighetsvurderingen skal det i tillegg vurderes andre momenter; eiendommens økonomiske bæreevne, den ansvarliges situasjon og hvilke bruksmuligheter bygningen har. Dette er forhold som samlet sett kan styrke eller svekke adgangen til å gi pålegg.

  Den ansvarliges situasjon kan for eksempel være at forfallet fremtrer som spekulativt for å oppnå en uforholdsmessig stor fortjeneste eller annen arealbruk enn dagens. Dette kan for eksempel være tilfelle i bymessige strøk eller attraktive strøk for fritidsbebyggelse hvis eksisterende bygninger er til hinder for ønsket utnyttelse. Kommunen skal likevel ikke vurdere skyld, det vil si forsett, grad av uaktsomhet eller vinnings hensikt.

  Der skaden har oppstått ved for eksempel en naturpåkjenning som steinras, utglidning av grunn med videre eller en annen ytre påvirkning som brann, hærverk eller lignende, blir vurderingen annerledes. Det må da foretas en form for kost-/nyttevurdering av hvorvidt pålegg om utbedring skal gis. Hvordan bygningen er eller burde ha vært forsikret og hvilken verdiskaping en utbedring vil kunne medføre, er momenter som kan tas i betraktning i denne forbindelse.

Er mer omfattende utbedring planlagt i nær fremtid, kan midlertidige tiltak være tilstrekkelig. Det kan settes vilkår for å tillate midlertidige tiltak. Hvor konsekvensene av et pålegg om utbedring uansett vil virke urimelig tyngende, kan kommunen gi pålegg om sikring av bygningen, for å stanse påbegynt forfall.

• Veiledning til fjerde ledd

  Pålegg om utbedring må kunne være av mer midlertidig karakter dersom det kan dokumenteres at bygningen eller den aktuelle delen av den skal gjennomgå en planlagt utbedring i nær fremtid. Dette forutsettes avklart i dialog mellom kommunen og den ansvarlige. Det forutsettes at det i slike tilfeller utarbeides en forpliktende fremdriftsplan som vilkår for mindre inngripende pålegg.

  Etter at pålegget er gitt forutsettes det også at den ansvarlige skal være i kontakt med kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med kontakt underveis blir kommunen også i bedre stand til å rådgi eller skaffe veiledning til utførelsen av utbedringen dersom slik bistand er nødvendig.

Ved utferdigelse av pålegg skal det settes rimelig frist for oppfyllelse. Kommunen kan forlenge fristen i påvente av økonomiske tilskudd, utredninger om alternativ bruk, omregulering mv. Eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.

• Veiledning til femte ledd

  Fristen for oppfyllelse av pålegget må vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. Fristen bør være romslig, slik at det tas hensyn til normal fremdrift for tiltaket. Den som pålegget rettes mot må få tid til å vurdere tilgjengelig kompetanse, om det skal fremmes planforslag, byggesøknad, søknad i forbindelse med økonomiske støtteordninger osv. Kommunens vurdering av fristen må også sees i forhold til behovet for umiddelbare sikringstiltak i medhold av § 19-6. På samme måte som for fristen for dokumentasjon etter § 19-2 siste ledd, er heller ikke denne fristen et enkeltvedtak. Etter at pålegget er gitt forutsettes det at den ansvarlige skal melde til kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med slik kontakt underveis kan kommunen eventuelt også skaffe veiledning for utførelsen av utbedringen, dersom slik bistand er nødvendig.

Hvis det er fare for at bygning som nevnt i § 19-1 kan bli skadet ved brann, hærverk eller lignende, eller forfallet av slike eller andre grunner er kommet så langt at bygningen ikke kan reddes dersom det ikke gripes inn umiddelbart, kan kommunen gi eier eller den ansvarlige pålegg om umiddelbare sikringstiltak for å avverge skade eller ytterligere forfall. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.

• Veiledning til § 19-6

  Bestemmelsen kommer til anvendelse der en bygning med høy bevaringsverdi utsettes for fare for forfall på grunn av brann, hærverk eller lignende, eller der forfallet er kommet så langt at bygningen ikke vil kunne reddes dersom det ikke gripes inn umiddelbart. Strakstiltak som pålegges vil ha en midlertidig karakter i påvente av en grundigere vurdering etter §§ 19-2 og 19-3. Eksempler på tiltak kan være å dekke et lekk tak med presenning, tørke ut en vannskadet bygning, låse av en bygning som står åpent eller sørge for nødvendig brannvarsling.

  Bestemmelsen åpner for umiddelbare minimumstiltak som ikke kan være mer omfattende enn hva som vurderes som strengt nødvendig. Bestemmelsen er i første rekke tenkt brukt der kommunen vurderer mer gjennomgripende tiltak for å få utbedret bygningen. Pålegg om umiddelbare tiltak vil således kunne medføre at etterfølgende utbedringspålegg blir mindre kostnadskrevende for den ansvarlige. Dette kan det tas hensyn til ved vurderingen av hvor omfattende de umiddelbare sikringstiltakene kan være.

  Også i sikringstilfellene gjelder plan- og bygningslovens generelle regler, slik at kommunen også kan gjennomføre pålagt sikring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven § 32-7.