Utbygging i fareområder

Dokumentasjonen i byggesøknaden skal vise at tiltaket oppfyller kravene i plan- og bygningsloven (pbl.) § 28-1 og krav til sikkerhet i byggteknisk forskrift (TEK10), der det er aktuelt. Byggesøknaden skal vedlegges dokumentasjon fra fagkyndig når det søkes om byggetillatelse i områder med potensiell naturfare. Dette vil være aktuelt blant annet i områder som er avmerket som hensynssoner i plan, områder avmerket på aktsomhetskart, områder der det er kjent fare eller områder som har en topografi som tilsier risiko.

I dette kapitlet redegjøres det for plikten til å utrede byggetomtens sikkerhet mot naturpåkjenninger, dokumentasjonsplikten ved byggesøknad, krav til innholdet i dokumentasjonen, og i tillegg litt om dokumentasjon for drift og vedlikehold av eventuelle sikringstiltak.

Opplysning om eventuelle farer skal gis i søknaden. Opplysningene skal gis ved søknad om rammetillatelse der søknaden er delt.

Det foreligger en dokumentasjonsplikt ved utbygging i fareområder. Dokumentasjonen skal bekrefte at det er tilstrekkelig sikkert å tillate bygging i forhold til naturfarene.

Dokumentasjonsplikten og plikten til å kartlegge og utrede sikkerhet mot naturpåkjenninger ligger på utbyggersiden. Kommunen skal i utgangspunktet ikke foreta undersøkelser i forbindelse med saksbehandlingen. Kommunen skal i saksbehandlingen normalt legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav, dersom ikke forholdene tilsier noe annet, jf. plan- og bygningsloven § 21-4.

Det skal ligge en kvalifisert vurdering til grunn for opplysningene som gis i søknaden. Der sikkerheten i utgangspunktet ikke er tilfredsstillende eller der det foreligger usikkerhet om byggetomten ligger i et fareområde, skal dokumentasjonen sendes inn som en del av byggesøknaden. Dersom byggetomten i utgangspunktet ikke har tilstrekkelig sikkerhet mot naturpåkjenninger, skal kompenserende tiltak beskrives i søknaden.

Kommunen forventes ikke å innhente fagkyndige uttalelser for å ta standpunkt til eventuelle sikringstiltak eller faglige avveininger i dokumentasjonen som del av byggesaksbehandlingen. Kommunen skal påse at utredningene og eventuelle sikringstiltak er tilfredsstillende doku­mentert. Ansvar for konkrete løsninger og sikringstiltak ligger til de ansvarlige foretakene.

Ved tilsyn kan kommunen gå nærmere inn i dokumentasjonen og eventuelt overprøve vurderingene. Uansett om kommunen planlegger å føre tilsyn i disse sakene, bør det i fareområder vurderes å kreve uavhengig kontroll av prosjekteringen i forhold til pbl. § 28-1.

Radon skiller seg ut i forhold til de andre naturfarene. Radon skal ivaretas i prosjektering og utførelse for alle bygninger, uavhengig av om utbyggingen skjer i et område med særskilt radonfare. Dokumentasjon for radon sendes ikke inn som en del av søknaden. Se mer om radon i kapittel 7. Radon i denne veiledningen.

Dokumentasjonen skal være utarbeidet av fagkyndig. Dokumentasjon kan for eksempel være en rapport eller uttalelse fra rådgivende ingeniør eller arkitekt, eller fra spesialister på de ulike faretyper så som NVE, NGI, NGU eller andre relevante fagmiljøer. Regelverket stiller ikke konkrete kvalifikasjonskrav til den fagkyndige, annet enn der det kreves ansvarsrett for prosjektering.

Regelverket inneholder ingen eksplisitte formkrav til dokumentasjonen som skal vedlegges søknaden for å dokumentere at byggetomten har tilstrekkelig sikkerhet mot naturpåkjenninger. Oppbygging av og omfang på dokumentasjonen vil variere, blant annet etter tiltakets kompleksitet og den enkelte faretype.

I tilfellene der det er behov for prosjektering av kompenserende tiltak for at krav til sikkerhet skal oppfylles, vil det kreves bruk av ansvarlig foretak for prosjekteringen. Ansvarlig prosjekterende må verifisere og dokumentere oppfyllelse av krav til sikkerhet og de valgte løsningene i tråd med byggteknisk forskrift (TEK10) kapittel 2.

Dokumentasjonen skal vedlegges søknad om rammetillatelse. Der kartleggingen og utredningen av sikkerhetsnivået viser at byggetomten i seg selv oppfyller de krav som stilles til sikkerhet, er det tilstrekkelig at dokumentasjonen følger byggesøknaden. Foretaket som har utredet sikkerhetsnivået for byggetomten trenger ikke ansvarsrett. Ansvarlig søker bekrefter i søknaden at tiltaket ikke plasseres i fareområde og vedlegger dokumentasjonen som vedlegg.

I de tilfeller der det er behov for kompenserende tiltak for å oppfylle kravene til sikkerhet, vil kartleggingen av sikkerhetsnivået for byggetomten inngå som et nødvendig grunnlag for og del av prosjekteringen. I disse tilfellene skal kartleggingen og prosjekteringen underlegges ansvarsrett. Byggesaksforskriften stiller kvalifikasjonskrav til foretak som skal påta seg ansvarsrett. Både dokumentasjonen for tilstrekkelig sikkerhet og erklæring om ansvarsrett må vedlegges rammesøknaden. Der prosjektering av geoteknikk ligger i tiltaksklasse 2 og 3 er det i tillegg krav om obligatorisk uavhengig kontroll av både prosjektering og utførelse, jf. byggesaksforskriften (SAK10) § 14-2.

De fleste typer sikringstiltak trenger vedlikehold for at de skal ivareta sikkerheten på lang sikt. Dette ansvaret påhviler eier. Hvis et byggverk og et sikringstiltak skal fungere i hele sin levetid må de som skal forvalte, drifte og vedlikeholde det ha kunnskap om byggverkets egenskaper.

Ved ferdigattest skal det foreligge tilstrekkelig dokumentasjon for byggverkets og byggevarenes egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget (FDV-dokumentasjon). Bestemmelse om dette er gitt i TEK10 § 4-1 om dokumentasjon for driftsfasen. FDV-dokumentasjonen vil også gjelde for etablerte sikringstiltak tilknyttet byggverket, som for eksempel tiltak for å begrense radon i byggverket, eller eventuelle flom- eller skredsikringstiltak.

Ansvarlig foretak har plikt til å utarbeide eller fremskaffe nødvendig dokumentasjon for driftsfasen. Søker skal samle dokumentasjonen og overlevere denne til byggverkets eier mot kvittering senest ved søknad om ferdigattest. Dette følger av SAK10 §§ 8-2, 12-2, 12-3 og 12-4. Foreligger ikke dette, er det grunnlag for avslag på søknad om ferdigattest.

Plan- og bygningslovgivningen omfatter i hovedsak arealbruk og utbygging. Regelverket stiller først og fremst tekniske krav til nybygging. Byggesaken avsluttes med ferdigattest. Driftsfasen reguleres av ulike regelverk og i mindre grad direkte av plan- og bygningslovgivningen. Det følger imidlertid klart av pbl. § 29-5 at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og bærekraftighet, slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas, samt at det skal sikres at ethvert tiltak får en forsvarlig og tilsiktet levetid.

Plan og bygningsloven § 28-1 krever at det er etablert tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur og miljøforhold før grunn kan bebygges, eller eiendom opprettes eller endres. Dersom et sikringstiltak krever vedlikehold for at sikkerhetsnivået skal opprettholdes, må en løsning som sikrer framtidig vedlikehold være på plass før byggetillatelse kan gis.

De fleste typer sikringstiltak trenger tilsyn og vedlikehold etter byggefasen for at de skal ivareta sikkerheten på lang sikt. Det er eiers ansvar. Etter at bygg har skiftet eiere noen ganger, er imidlertid eierne ofte ikke klar over ansvaret, og de kostnadene dette kan medføre. Særlig problematisk kan dette være for sikringstiltak som ligger langt utenfor den eller de aktuelle eiendommene, og gjerne på annen manns eiendom. Når sikringstiltak er en forutsetning for å gi byggetillatelse på det aktuelle stedet, bør det vurderes å gi vilkår som ivaretar denne forutsetningen som fungerer uavhengig av eierskifter. Én løsning kan være tinglyste heftelser på de berørte eiendommene.